지방 '빌라'를 사는 이유와 매수 전략

안녕하세요 마라포(My Life Portfolio) 입니다. 오늘은 실제로 제가 ‘지방의 빌라 매매’를 고려하는 이유와 검토사항을 확인해보고자 합니다. 보통 ‘빌라는 사면 안된다.’ 라고 하죠. 저도 그 말을 많이 들어왔고, 그 이유에 대해서는 동의 합니다. 하지만 투자자의 관점 + 사는 데 (Live)에 꼭 필요한 부동산인 집을 구매한다는 행위를 생각해보면, 생각이 조금 달라질 수도 있습니다. 큰 재산인 ‘집’ 인 만큼 저도 많은 고민을 하고 있는 중입니다. 아래에서 제가 검토하는 사항들을 같이 확인해보셨으면 좋겠습니다.

지방 빌라를 사는 이유

1.’빌라는 사면 안된다’ 라는 말의 의미

‘보통 빌라는 사면 안된다.’ 라는 말을 들을 수 있습니다. 어떤 부분 때문에 이런 말이 나오는 걸까요? 저는 아래와 같은 사항 때문에 그렇다고 생각합니다.

빌라는 환금성이 떨어진다.(팔기가 어렵다.)

빌라는 팔기가 어렵습니다. 맞습니다. 왜 팔기가 어려울까요? 그것은 “표준화 되어 있지 않기 때문“입니다. 빌라는 각각의 매물 별로 컨디션이 다 다릅니다. 부동산에서 많은 영향을 미치는 부분인 “입지(위치) / 년식 / 주차여부 / 층수” 등등이 매물마다 다르기 때문입니다. 컨디션이 다르다는 것은 ‘적정 가격’ 을 알기 어렵게 합니다. 빌라를 사려는 매수자 입장에서 적정가격을 알기 어렵다는 것은 구매를 망설이는 요인이 되고 결국 아파트¹ 보다는 팔기가 어렵습니다. 즉, 환금성이 떨어진다는 말입니다.

빌라는 보수 상태를 파악하기 어렵다.

위와 같은 내용입니다. 아파트의 관리사무실이 있고 때에 따라 적절한 보수가 이루어집니다. 하지만, 빌라의 경우에는 세대원이 각자 각출을 해서 공사를 하는 등 관리사무실의 부재로 인하여 하게 되는 일련의 일들이 있을 수 있습니다.² 어떠한 내역으로 어떻게 수리를 했는지, 내부는 어떠한지 알기가 어렵기 때문에 사람들이 기피하는 것입니다.

(투자의 관점)빌라는 가격이 오르지 않는다.

빌라는 상대적으로 가격이 오르지 않습니다. “빌라는 대표적인 아파트의 대체제” 입니다. 즉, 아파트는 가고 싶지만, 당장 여건이 안될 때 가는 것이 빌라라는 말입니다. 한국의 경우 특히나 아파트를 더 원하니, 빌라의 수요는 전/월세가 많고 매수를 하려는 사람은 없습니다. 수요가 없으니 가격의 상승이 더디거나, 오히려 “분양가보다 내려가는 경우도 많습니다.” 물론, 서울/경기권 등 ‘입지 또는 땅’ 의 가치만을 보고 빌라에 투자를 할 수도 있지만, 지방은 빈 땅이 많기 때문에 재건축에 대한 생각은 하지 않는 게 정신건강에 이롭습니다.

2. 위의 이유에도 불구하고 지방 빌라를 구매하려 한다구요?

네, 위의 이유를 알고 있음에도 저희 가족은 빌라의 구매를 적극 검토 중입니다. 지금부터 그 사유를 찬찬히 살펴보겠습니다.

빌라는 가격이 싸다.

이게 가장 큰 이유 입니다. 돈이 많았다면, 분명히 아파트를 저도 샀을 것입니다.³ 하지만, 입지와 컨디션을 고려할 때, 아파트는 정말 상대적으로 너무 비싼 상황에 온 것 같습니다. 부동산에 불장이 언젠가 또 올지, 아니면 오지 않을지 모르겠습니다. 현재 ‘얼죽신_얼어죽어도 신축’ 이라는 말이 유행할 만큼 신축에 대한 선호도가 높습니다. 선호도가 높다는 것은 수요를 불러일으키고 빌라와의 가격차이는 매우 높아졌습니다. 제가 사는 지방광역시인 울산을 기준으로 말씀드리면, 준신축(10년 이내) / B급 입지⁴ 의 경우 25평이 약 3억 초반 입니다. 하지만 같은 조건의 경우 빌라는 약 1.5억~1.7억 정도의 금액이 형성 되고 있는 것을 확인했습니다. 가격적인 메리트가 엄청나기 때문에 선택지에 들어갈 수 밖에 없는 것 같습니다.

빌라는 매수자가 많이 없어서 매수자 우위 시장이다.

빌라는 매수자가 많이 없습니다. 아니 집을 보러 오는 사람조차도 많이 없다고 하죠, 그렇기 때문에 집주인의 호가보다 훨씬 싸게 구매할 수 있습니다.⁵ 그리고 공부를 많이 해야 합니다. ‘이 집에 대한 스토리‘를 찾을 수 있는 한 많이 찾아서 어떠한 이력이 있는지 확인을 해보아야 합니다. 유추를 하는 방법은 아래에서 다시 이야기 하겠습니다.

(투자의 관점)부동산 하락에 배팅한다.

현재의 부동산 시장에서 빌라는 상승의 확률은 낮지만, 하락은 더 희박한 상황이라고 생각합니다. 이것은 제가 생각하는 방향일 뿐, 폭등/폭락론을 신봉하는 입장이 아님을 밝힙니다. 단기적인 부동산의 예측은 누가와도 하지 못할 것입니다. 하지만, 현재 저출산의 상황으로 보건데, ‘인구가 줄어든다’ 라는 명제는 부정할 수 있는 사람이 없다고 생각합니다. 이러한 관점에서 볼 때, 서울/경기권을 제외한 지방의 아파트는 소위 ‘대장’ 아파트라고 불리는 곳 이외에는 가격을 장담 할 수 없습니다. 그러면, 현재 제가 가지고 있는 준신축의 아파트 또한 가격이 하락할 것이라고 생각합니다. ‘하락이 예상되는 곳에 레버리지를 일으켜 투자한다.’ 라는 것이 저에게는 큰 위기감으로 다가왔고, 그러면 해결 방법은 다음과 같다고 생각했습니다.

대장 아파트로 간다. (투자금이 없어서 불가)
구축 아파트로 간다. (서울 재건축도 힘든 상황에서, 지방 재건축을 위해 몸테크를 한다? 통제불가능한 위험이다.)
지방 빌라로 간다.
- 지방 빌라 중 10년 이상된 구축은 제외한다. (구축 빌라의 수리 등은 문제 때문에)
- 지방 빌라 중 분양은 생각하지 않는다. (가격을 깎을 수 없다면 의미가 없다.)
- 지방 빌라 중 감가를 많이 맞은 ‘급매물’ 만 본다.
  - 경매로 나온 것도 좋다.⁶

레버리지는 최대한 줄이고, 삶의 질은 많이 떨어뜨리지 않으면서, 내가 살 수 있는 곳(Buy / Live) 의 조건을 만족하는 빌라를 찾을 수 있다면 분명 좋은 선택지가 되지 않을까? 라는 생각에 빌라를 알아보기 시작했습니다.

빌라의 적정 매수 가격 검토

빌라에 대해 관심을 가지기 시작했다면, 우리의 취미는 빌라의 시세를 알아보는 것입니다. 빌라가 팔기 어렵다고 하죠? 위에도 언급했듯이 그 부분을 절대 무시할 수는 없습니다. 하지만, 빌라의 거래도 분명히 되고 있습니다. 바로 ‘싼 빌라’ 입니다. ‘네이버 호가’ 만으로는 실제로 거래되는 시세를 알기 어렵습니다. “빌라는 싸다! 라는 확신이 들지 않으면 사면 안됩니다.” 아래의 방법을 통해서 꾸준하게 매물을 공부하는 것이 실패를 줄이는 지름길이라 생각합니다.

빌라의 시세를 확인하는 방법

아래의 방법으로 빌라의 시세를 확인 합니다. 빌라는 매물마다 가격이 정해져 있지 않습니다. 그렇기에 손품/발품을 많이 팔아야 합니다. 쉽게 알 수 있는 것은 없습니다. 아래에서 방법을 확인해보시기 바랍니다.

실거래가조회 시스템(국토교통부)

실거래가 조회 사이트를 통해서 확인 가능 합니다. 말그대로 실제로 거래된 가격을 공시하는 사이트이기 때문에 ‘호가’가 아닌 ‘실거래가’를 확인 할 수가 있습니다. 이 사이트에서 해야 할 작업은 다음과 같습니다.

연식 / 면적 / 실거래가 / 주소 / 비고 를 정리하기
평균 면적별 단가 계산하기
평균에서 많이 벗어난 매물 확인해보기
- 비싼 것 – 이유를 생각해보기
- 싼 것 – 이유를 생각해보기
  - 이게 급매의 가격인지 생각해보기

저는 위와 같은 방법으로 1차적인 시세를 파악했습니다. 아파트와 비교하면 싼 것이지만, 그래도 소중한 돈을 투자하는 것인 만큼 “절대 조급함을 갖지 말고 취미로 공부한다고 생각을 하고 꼭 정리“해보시기 바랍니다.

공인중개사 사무소 연락

그 동네에 있는 공인중개사분들이 사실 그 지역에 있어서는 전문가가 맞습니다. 시세를 가장 빠르게 확인하는 방법이기도 합니다. 하지만, 중개사의 말을 그대로 믿는 것은 매우 위험한 일이라고 생각합니다. 그 이유는

공인중개사는 거래 금액이 높을 수록 본인의 수수료가 높아진다.
‘잘 팔리지 않는 빌라를 팔기위해서’ 일부 매도자⁷ 들은 중개수수료를 2배 3배를 제안하는 경우가 있다.
일부의 경우, ‘내 손에는 1.5억만 쥐어주고, 나머지는 공인중개사가 수익을 얻는 조건’ 과 같은 계약을 맺는 경우가 있다.

위의 경우를 고려를 하지 않을 수 없습니다. 공인중개사는 매수자의 편이기보다는 매도자의 편입니다. 어떻게든 거래를 성사시키는 것이 공인중개사의 목적이지만, 매수자가 돈을 더 주는 경우는 거의 보지 못했습니다. 그러므로 공인중개사의 말로 시세를 파악하는 것은 매우 위험한 일입니다. 우리는 좋은 집을 싸게⁸ 구하는 데 목적이 있습니다. 꼭 국토부에서 시세를 파악하고 공인중개사에게 연락을 해야 합니다.

경매사이트의 활용

빌라의 시세를 정확하게 파악하는 것은 어렵지만, 경매사이트에서는 무려 무료로 ‘감정평가서‘를 볼 수 있습니다. 감정평가서를 통하여 전문가(감정평가사)의 손을 거친 문서를 확인 할 수 있는 것입니다.

마이옥션 : 무료 회원가입 후 이용가능
- 다른 사이트를 이용하셔도 됩니다. 저는 제가 이용하는 업체일 뿐, 어떠한 금전적인 관계도 없음을 밝힙니다.
대법원경매정보
- 정부에서 운영하는 사이트 입니다.

마이옥션에서 기본적인 정보는 확인하고, 더 궁금하면 대법원경매정보에서 공식 서류(감정평가서 등)을 확인하는 것을 추천드립니다. 이것을 위해 경매를 공부하라는 말을 하는 것이 아닙니다. 그저 감정평가서를 읽으면서, ‘왜 이러한 금액을 산출하는지?’ 를 보라는 것입니다. 그리고 ‘낙찰금액’ 을 확인하시면 됩니다. ‘경매투자자’ 또한 우리보다 전문가 입니다. 그들은 수익성을 고려하여 투자를 하는 사람들입니다. 낙찰금액과 비슷하게 집을 구할 수 있다면, 충분히 좋은 가격에 집을 샀다고 볼 수 있기에, 감정평가서와 낙찰가를 유심히 살펴봅니다.

빌라의 이력 확인

등기사항전부증명서(등기부등본)의 확인

‘등기사항전부증명서’라고 들어보셨나요? 사람도 등본/초본을 떼면, 생년월일 등이 나오듯이, 등기부등본에도 기본적인 빌라에 대한 정보가 나옵니다. “인터넷등기소“에서 발급 가능합니다. 수수료는 열람 700원 / 출력 1000원 입니다. 이 돈은 아까워하지 말고 꼭 투자하시기 바랍니다.

년식
크기(면적)
소유권에 대한 사항
- 이 집에 몇 번이나 명의가 바뀌었을까?
  - 자주 바뀌었다면? → 하자가 있는 집은 아닐까?
  - 자주 바뀌지 않았다면? → 집에 대한 만족도는 높을 수도 있겠다.
    - (구축일 경우) 10년 이상일 때, 한번 바뀌었다면? 그 타이밍에 수리가 됐을 수도 있겠다.
근저당에 관한 사항
- 은행은 이 집을 담보로 얼마나 빌려주었나?
  - 은행의 입장에서는 최대한 손해를 보지 않아야 하니 빌려주었을 것이다. 그러면 이 금액도 유의미한 지표일 수 있다.

그 이외 손품 (관심 매물을 찾았다면)

네이버 / 구글 / 지역부동산 카페 등에서 검색을 합니다. [주소/빌라명] 을 따로 넣어서 검색을 해봅니다. 자료를 찾다보면, 운이 좋다면 경매정보를 구할 수도 있고⁹ 블로그 등을 통해 집안내부사진을 확인 가능하기도 합니다. 예전 자료도 중요한 것이 ‘호가에서 실거래는 얼마나 깍였을까?’ 라는 것을 확인 할 수 있습니다.

예시) 마라포의 관심 매물

저도 위에 설명드린 방식대로 찾은 매물이 있습니다. 현재 저는

년식 대비 하여 가격이 싸고
엘리베이터/주차장이 있으며
최근 다른 호실의 거래가 있었던 곳
(관심이유) 공매로 나와서 감정평가서 보유
(관심이유) 다른 호실의 실거래가를 확인 할 수 있어서

의 조건을 만족하는 매물을 확인하였습니다.

이 매물의 3층 호가는 1.6억 입니다. 최근 실거래가는 위와 같습니다. 부동산 중개사무소에 연락해본바, 1억 5천 500만원으로 ‘500만원 정도는 책임지고 깍아주겠다’ 고 하였습니다. 그리고 그렇게 사면 위에서 알 수 있듯 3개의 집 중에서 가장 비싸게 사는 것임을 알 수 있습니다.

소유자를 확인해보니, 개인이 아니라 금융권입니다. 공매에 나온 적이 있는 것을 보니, 담보로 받은 물건 인듯 합니다. 두가지 정보를 통해 다음을 알 수 있습니다.

신협은 손해를 보고 팔고 있다.(1.53억에 사서 1.46억에 팔았다.)
- 손해를 보고도 파는 이유? 모르겠지만, 신협에서는 이 매물을 빨리 정리하고 싶어하는 구나~
  - 나도 윗 가격정도로 거래할 여지가 있겠구나
이 집은 사람이 들어와서 산 적이 없겠구나, 확실하지는 않지만 무려 ‘첫 입주’ 일 가능성이 있겠다.¹⁰

마지막으로 감정평가 자료 입니다. 22년 기준으로 2.5억 이라고 했습니다. 부동산 폭등기의 감정평가라고 하더라도 정말 매력적이지 않을 수 없습니다. 저는 이번주에 이 매물을 보러 가기로 했습니다.(임장) 실제로 가게 될지는 아직 모르겠지만, 집만 마음에 든다고 하면, 저는 이 정도 매물은 ‘지방의 빌라’ 라도 사야하는 이유가 되지 않을까 생각합니다.

저는 전문가가 아닙니다. 이러한 매물분석을 하는 일반인이 있다는 생각을 해주시고, 투자자의 관점으로 이 정도 노력을 하는 것이 좋겠다 싶어 공유드립니다. 더 좋은 방법은 댓글로 의견 주시면 저도 공부하여 적용하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

거래매물이 많고 표준화 되어 있어서 가격판단이 쉬움, 예를들면 1703호의 거래가격을 알면 1803호의 가격은 쉽게 판단 할 수 있으니까[↩]
요즘은 빌라 관리업체도 생겨서 관리비를 내면 관리해 주긴 함[↩]
사실 지금도 1채 보유 중입니다.[↩]
대장동은 아니나, 살고싶은 동을 이야기 할 때 언급은 되는 수준의 지역[↩]
깍을 수 있는 여지가 많다는 이야기 입니다.[↩]
근데, 전세금이 걸려 있다면 이게 싸게 사는게 아닐 수도 있기 때문에 오히려 급매가 쌀 수도 있다.[↩]
집을 파는 사람[↩]
그것도 무려 아파트에서 사는 것을 포기하고[↩]
이 경우는 감정평가서를 확인할 수 있기 때문에 가장 좋은 케이스[↩]
전/월세 등의 내역도 일단은 나오지 않아서 생각하는 부분임[↩]

각주

지방 ‘빌라’를 사는 이유와 매수 전략

서론